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合作建房该如何取得土地?

楼主:于凌罡说 时间:2020-09-15 16:55:12

合作建房取得土地的方法很多,下策是直接招拍挂去买,中策是和有地的企业合作开发,上策是说服政府直接卖地给人民。当然,也欢迎大家补充其他方法。

下策“招拍挂”和上策“说服政府直接地卖给人民”其实是同一个道理。招拍挂卖地,是看似公平透明,实则腐败到底的模式,里面的猫腻太多,每年流失数以万亿计的国家财富,被贪官奸商勾结而中饱私囊。


以北京为例,从2003年开始招拍挂,到2017年,14年了,至今销售额才几千亿,而2005年底,我合作建房连续买地受挫之后,就建议北京市卖给每个北京人16平米建设用地 × 容积率2.5 = 每人地上准建面积40平米 × 楼面地价5000元每平米 = 20万元每人 × 1400万北京人 = 2.8万亿。那样的话,只需要224平方公里住宅用地(+32平方公里配套用地)也就是16公里见方的一块土地,就足以满足1400万北京人的住房梦想。而即便是我2005年提出,如果政府采纳,最迟2008年奥运会就能赚到的2.8万亿,也已经是国土局买地14年入库利润的十倍以上。而每户两口之家购买一套80平米精装修住房,按照综合建房成本每平米4000元计算,只需要72万元,也就是15万元首付(包括6000元管理费)月供3700元20年。


时过境迁,如果是今天的房价和科技水平,我的建议是:

⒈ 每个市民有权在五环外六环内购买25平米住宅及配套用地,并建设60平米地上用房和10平米地下用房,其中,每人地上住宅40平米,共有产权商铺10平米,政府产权商铺10平米,自管6平米地下室,给政府4平米地下室。

⒉ 每人应付买地及建房款总计140万元,其中,应交国库地价款100万元,应付中标承建商建房款(含设计费、市政费、建设费、安装费、精装费、配套费等)40万元(地上60平米×6000元每平米+地下10平米×4000元每平米)。

⒊ 每人需要至少首付28万,其余部分贷款。但截至2019年7月1日零时,除非出生日期晚于2019年1月1日的新市民,否则视为自愿放弃本次政策性购地资格。

⒋ 每1万人,也就是25万平米(500米见方)为一个新小区,每个新小区的出资购房人,可按照出资顺序自由组合同楼住户,并投票选中本楼的设计方案和中标承建商。如果实际建设容积率超过2.7,则必须强制拆除超出面积,并按照每超出1平米罚款1万元的标准,由该楼全体出资购房人赔偿拆除费用,并追究设计、施工单位负责人的刑事责任。

如果实际建设容积率超过2.4,未到2.7,则超标准建设的面积,每平米需要额外支付2万元出让金方可办理房产证。

⒌ 建议北京市提供2000万个非京籍购地建房资格,但须在六环外提供土地,且每人应付的地价款从100万上浮到150万(因为非京籍在北京以外还有其他福利),每人应付的购地建房款为190万元,首付38万元起。

⒍ 这样计算,北京市可以在2019年7月1日之前,入库44万亿元地价款(京籍1400万人×100万元每人+非京籍2000万人×150万元每人),且只需要卖出850平方公里住宅及配套用地。且除货币收入外,北京市还将得到3.4亿平米地上商铺和1.36亿平米地下人防。如果按地上每平米每天3元,地下每平米每天0.6元计算租金,每年可以得到至少4000亿元财政收入


国土部,国土局的公务员,真的笨到看不懂,想不到我上面说的共赢卖地模式吗?当然不是,他们就是恶意流失巨额国有资产,为他们索贿寻租而装傻。


如果下策招拍挂,我们抢不过开发商,上策说服政府,我们无法让绝大多数老百姓懂得卖地的道理。就只剩下中策,和有地的企业合作开发一条路了。


走这条路,如果最简单的说,只需要明白三个数字的计算关系。

⒈ 有地的企业能拿出多少平米准建面积的土地与我们合作(前提是必须有政府批准的文件,保证建成的房子不是违章建筑,不会被强拆);

需要我们投资多少钱(通常会有付款进度的要求,我们通常建议244,也就是签约先付20%,开工再付40%,交房再付40%)

⒊ 本次合作建房的全体出资人共同成立的公司,能够得到多少平米房子(这里有两条补充,一是从政策可行性、得房成本和交易成本角度出发,我们并不建议每户都办理产权登记;二是为了确保公司的效率,我们只接受不超过5名出资人代表实名登记为工商股东,其余出资人与出资人代表签署股权代持协议,并在律所公证、存档)。


举个具体的例子:

如果一所学校,可以每亩100万元购得300亩教育用地(20万平米),容积率1.5,限高45米,建设30万平米房产。(或者一所养老院、医院等,可以可以同样价格,同样规划条件,买到这样一块地)


总投资需要 = 地价款3亿元 + 建房款12亿元(含除买地外的所有支出,每平米4000元×30万平米) = 15亿元,这15亿元,全部由合作建房人共同出资,但有资格购地的企业(学校、养老院或医院等)需要保留40%,也就是12万平米房产自用,其余60%,也就是18万平米房产,归全体出资建房人所有。则全体出资人只需要15亿元,就能得到18万平米房产,如果我们再共同持有3万平米房产,只分割15万平米房产给出资人,那么我们平均得到1套100平米房子的成本,就要100万元,不到廊坊房价的一半。


如果要问大家,北京什么样的房子最值钱?什么样的房子涨价最快?相信很多人都能答对,没错,就是学区房最值钱,涨价最快。


还有很多人会问,这学校名下的房子,怎么才能从法律上登记到每户家庭的个人名下所有?其实这个也不难,我们可以和学校共同持有一家资产管理公司的股权,出资人共同成立的公司持股60%,学校持股40%,公司章程里明确约定好哪些房子属于哪个股东。当然,具体的制度设计,可以让专业律师来做。


如果我们规定,众筹1500户,每户出资30万元,贷款70万元,得到100平米精装三居室。也就是现金出资4.5亿,按揭出资10.5亿,为愿意提供购地资格的学校代付总计15亿元,地价款加建房款,并让学校免费得到12万平米教学用房,为老师提供年薪20万起,最高60万的国际化待遇,我相信一定会有很好的学校愿意与我们合作。

再举个具体的例子,如果一所养老院,拿出2万平米建房指标和我们合作,需要我们出资8000万元,建设500套精装养老公寓,并拿出64%的房子,也就是320套,登记在我们出资成立的公司名下。我们只需要25万,就可以得到一套建筑面积40平米(建议每套实际设计32平米,其余8平米,用作养老院的活动用房)的养老公寓。

如果我们众筹320份,每份出资15万,贷款10万,将来40万起办卡入住,等于投资15万,拿回30万,而且能让自己家的老人,每月2500元享受吃好喝好玩儿好的幸福生活,并且不断重复这样的众筹,把这些养老公寓办成连锁,让老人能够在全国,甚至全球的连锁养老公寓实现“度假式养老”,该是多么幸福的一件事。

合作建房的土地取得,从政策角度出发,只有人民团结起来,醒悟过来,说服政府直接把土地使用权卖给人民,才可能有“接近于无瑕疵的”成功。


但如果我们能够变通,和有地的企业合作开发,无论是众筹1500份,每份30万+70万得到100平米精装三居室。还是众筹320份,每份15万+10万得到40平米精装养老公寓。都是很值得尝试的合作建房模式。


十多年来的合作建房,我们有很多宝贵的经验教训,所以,我们不建议“早出钱、晚出钱,都一样”的大锅饭思维。我们更建议,每晚一名出资,不仅要按出资顺序选房,更要补交一笔“罚款”,比如,1500份30万,每晚一名,要比前一名多交100元,第一名只要30万,第二名30万零100元,第三名30万零200元,第四名30万零300元,以此类推,第1500名就要交44.99万元。多出来的这些钱,我们可以用来提升项目品质,奖励有功人员,或者发起更多更好的众筹项目。

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