【以案说法】农村拆迁系列之：房屋被兄弟擅签拆迁协议以后

来源 | 北京在明律师事务所

办案律师 | 杨念平律师、纪召兵律师

关键词 / 南俊汽车用地项目拆迁、违法、信息公开、理想补偿、代兄签约  

【事实概要】 

2010年的十·一“黄金周”，常年在外养蜂为生的余新亮（化名，家里排行老大）、余新文（化名，家里排行老三）兄弟二人回到了家乡四川省资阳市雁江区XX镇XX村。自踏上故土开始，掺杂着宽慰、放松、喜悦多种情愫的幸福感便将这两兄弟浓浓包围。而新建的宽阔公路、成排成列的新楼群更是让他们颇感“山村僻地换新颜”之欣喜。 

然而，一路感怀别梦依依的余新亮和三弟回到了阔别两三年之久的老家后，却陡然乡梦破碎。原来，资阳市开发项目投资有限公司选中了雁江区XX镇XX村搞商业开发，将该村数十亩集体土地纳入开发范围，而余新亮、余新友（化名，家里排行老二）、余新文三兄弟的房屋均位于该范围之内。经不住开发商一方工作人员的车轮战术，余新友作为余家代表于2010年6月11日签订了《房屋拆迁补偿安置协议》。而正是这一纸协议，使得余新亮、余新文的房屋遭遇了“白菜价”拆迁补偿命运：余新亮房屋建筑面积为155平方米，土地面积为220平方米，共获产权置换房2套，置换总面积为170平方米；余新文房屋建筑面积为225平方米，土地面积为400平方米，共获产权置换房3套，置换总面积为200平方米。 

这突兀的拆迁命运是余新亮、余新文万万没有料到的，也是绝然不能认同的。对各种抗争方式一一进行了权衡之后，余新亮、余新文决定诉诸法律，维护自己的合法权益。此时此刻，，而在“天府之国”拆迁户里口碑极好，。2010年10月8日，余新亮、余新文正式委托纪召兵律师、！ 

【办案掠影】 

办案第一辑：信息公开惊悉未批先占违法内幕 

介入案件之后，杨念平律师与纪召兵律师南下资阳进行案情诊断，无一例外地发现委托人对于拆迁项目信息知之甚少，遂决定以常规的政府信息公开申请手法实现这场深层次信息战的“有限变无限”。 

2010年10月中旬，杨律师与纪律师向资阳市人民政府、资阳市国土资源局、资阳市住房和城乡规划建设局申请公开资阳市开发项目投资有限公司进行房地产开发项目征用资阳市雁江区XX镇XX村集体建设用地的征地、立项、规划、拆迁许可等四大领域的政府信息。杨、纪二位律师这一连串公开程序可谓俯拾仰取，收获颇丰：发现资阳市开发项目投资有限公司尚未取得任何征地批准文件，却已然征收了包括XX村在内的4000亩土地，而法律严格要求的立项、规划、拆迁许可手续也都因此成了飘渺无存的“空中楼阁”。 

、纪二位律师仍然止不住欷歔。但欷歔之余，，申请对资阳市开发项目投资有限公司进行商业房地产项目没有拆迁许可证违法拆迁一事进行行政处理。 

办案第二辑：未雨绸缪保房篇章 

顾忌于资阳市开发项目投资有限公司所为房地产开发项目的“不和谐”水之深，加之余新亮、余新文二委托人的房屋已遭遇“被签约”，白纸黑字下恐难逃冠冕堂皇的“协议拆迁”命运，杨念平律师、，、XX镇派出所提交了一份未雨绸缪的《关于申请对雁江区XX镇XX村村民余新亮、余新文人身及房屋进行财产保护的申请书》。 

在该申请书中，二位律师指出：余新亮、余新文在不知情的情况下，其兄弟余新友未获授权而代其二人签订的《房屋拆迁补偿安置协议》依法属于无权处分行为的结果，于法无效。因此，就余新亮、余新文二人的房屋拆迁补偿安置事宜，其二人尚未与拆迁方达成合意，不得被任何形式的拆迁程序妨碍其财产权益，此为其一；其二，根据《土地管理法》、《土地管理法实施条例》等相关规定，征地拆迁必须经过合法评估、具备合法征地手续等一系列的法定程序方可拆迁，否则是一种严重侵犯财产权的违法犯罪行为；其三，拆迁方多次声称“要把剩余被拆迁户房屋强行拆掉”，已具备颇为明显的违法动向，，公安机关有职责并有义务保护委托人的合法财产权及人身权不受，如若发生违法拆迁事件，应立即依法履行职责，对相关参与人员的违法犯罪行为进行制止及做出相应的制裁，并对委托人及其房屋进行法律保护，防止发生更为严重的违法犯罪行为！ 

大雁飞去，留下其鸣之声。杨、纪二律师的这一法律函件发出以后，则极具敬告性质，，切莫“搬起石头砸自己的脚”。 

办案第三辑：程序战应对狡黠腾房之诉 

，余新亮、余新文两兄弟的房屋在日益见紧的风声里始终屹然而立。但半载光阴逝去之后，开发商资阳市开发项目投资有限公司便另辟蹊径，，要求余新亮、余新文二被告按照《房屋拆迁补偿安置协议》履行腾房义务。 

对于这一腾房之诉，杨念平律师与纪召兵律师深知若不能使之“蚁步来行”，。经得一番兼权熟计，二律师决定以程序战应对之。 

2011年8月，杨、纪二律师以余新亮、余新文二委托人的名义，，而稳坐被告席的则是资阳市住房和城乡规划建设局。原来，二原告于2010年秋向被告资阳市住房和城乡规划建设局提交《行政处理申请书》请求对资阳市开发项目投资有限公司未取得拆迁许可证即进行拆迁的违法行为进行行政处理后，被告一直将秉公执法之公职束之高阁，长期放任无证拆迁进行时。原告方的起诉要求，正是依法确认被告行政不作为违法。 

，，成功以不作为之诉中止了开发商一方虎视眈眈的腾房之诉。而这一诉的主战场逆转到余新亮、余新文一方后，和着时间一泻千里，串起了一审、二审一场场辩论场内外的故事，于2011年10月底方以终局的败诉落下帷幕。 

2011年10月底，，重又将资阳市开发项目投资有限公司诉余新亮、余新文腾房纠纷一案提上日程。 

俗话说，法庭就是律师们的竞技场，在这里，律师会极尽所能地施展辩才，将真理运用于口舌之间。2011年11月上旬的一个早晨，杨念平律师、纪召兵律师陪同余新亮、，一场拆迁双方当事人力量的角逐也即将拉开帷幕！进入法庭辩论阶段之后，杨、纪二位律师极尽先发之势，围绕“两无”辩论主题重磅出击：①拆迁人资阳市开发项目投资有限公司不具有合法资格，原告房屋所占宅基地为集体土地，未经合法征收程序变性为国有建设用地，故不得用于非农业建设，此为拆迁人资质不合法的隐性因素，而另一方面资阳市开发项目投资有限公司无《拆迁许可证》进行拆迁则是显而易见的资格缺漏；②余新友未经余新亮、余新文授权与拆迁人签订《房屋拆迁补偿安置协议》的行为属于无权处分，未经余新亮、余新文追认，对该二被告不发生法律效力，故二被告不存在腾房义务。 

“尘世如潮人如水，只叹江湖几人回”。尽管杨念平律师与纪召兵律师将法律人历练出来的智慧化作言辞利剑，斥得涉诉腾房纠纷原告方的诉求基础分崩离析，却仍然未能逃过一开始就已被“中国地方特色”打上烙印从而注定要败诉的宿命。一审既败，以上诉而复始，在那程序的狭小缝隙里，为这哀默的民权留一缕呼吸的空间——在2011年的岁末两月，杨、纪二位律师如是思量，如是行动…… 

办案第四辑：直面执行危机 

2012年2月，一阵阵的风刮着隆冬的余寒，腾房诉讼也迎来了它不变的上诉裁判结局，白字黑字记录的，仍是余新亮、余新文风雨飘扬的拆迁命运。乘着这意境，，。 

面对开发商的“司马昭之心”，杨律师与纪律师果决地提起了执行异议程序予以拦截：①经腾房诉讼二审程序中开发商当庭提交的证据资料显示，开发商先后在XX村分别进行过5次征地行为，签订了5份拆迁安置补偿方案，但统观5份拆迁安置补偿方案，均没有发现安置对象中有余新亮、余新文。因此余新亮、余新文两户根本不在拆迁范围之内，不得被拆迁；②涉案纠纷始作俑者——《房屋拆迁补偿安置协议》签订日期为2010年6月11日，而其所在地块被省政府文件征收的时间却是2011年6月26日，根据《土地管理法》相关规定，只有先将集体土地转为国有土地后，才能进行拆迁安置等工作，然而本案征地行为在后，拆迁在前，违反了上述法律规定；③余新亮、余新文对涉案项目拆迁属于事后知情状态，因此根本不可能授权余新友代为处理拆迁补偿安置事宜、签订《房屋拆迁补偿安置协议》，余新友的行为构成无权处分；④余新亮、余新文对执行标的拥有合法使用权及所有权，错误执行将造成其财产发生不可逆转的重大损失。 

15日的执行异议审查期无声无息地向着前方踱着步，，直至最后一日，方做出了择定——裁定驳回了余新亮、余新文的异议申请。结局并未超过杨、纪二律师的预期，很快，二位律师即采取了应对措施，，将这场艰苦卓绝的程序之战推向纵深化。除此之外，杨、纪二位律师还向资阳市国土资源局提交了一份《查处土地违法行为申请书》，请求对雁江区XX镇XX村将农民集体所有的土地的使用权非法出租给资阳市开发项目投资有限公司进行非农业建设的违法行为依法予以查处。 

司法强制执行之计被扼住咽喉，短时间内不得有丝毫动弹，而自身最大的软肋——未批先占亦被曝于光，开发商可谓腹背受敌，重创不已。2012年3月份，一个柳絮如雪的艳阳天，资阳市有关领导亲赴北京找到杨念平律师与纪召兵律师了解情况，并表示会积极促成拆迁双方当事人协商解决分歧。 

办案第五辑：边缘柳暗花明 

四月过往了三月，很快又被五月掩藏，而不多时日后六月的芳华又凋蔽了五月的纷扰。三个月的光阴成为了流水落花，而这份静谧却赋予余新亮、余新文两家人久违的祥和…… 

不过，资阳市领导许下的协商诺言最终还是泡了汤，余新亮、余新文没有等来公平补偿安置，。原来，2012年6月底，，试图将余新亮、余新文两家强制拆除，奈若何当事人们坚决反对、抗拒，，杨念平律师与纪召兵律师也及时联系了资阳市当地领导，要求依法进行处理，被答复称势必妥善处理。方才偃旗息鼓，放弃了原定计划。 

在滚滚历史洪流之中，关于和尚打伞——无法无天的演绎实在太多太多。斗转星移，当千年岁月被时光悉心埋葬，总会有一个时代性的新社会风貌来重复、异化经久不息的善、恶、美、丑。而关乎无法无天这样一种极致的状态，也会在新的矛盾中“重生”。事件次日，杨念平律师接到了资阳市当地领导的意见反馈电话，对方称希望律师前去资阳协商。协商持续进行了2日，雁江区领导、、、拆迁办领导以及作为拆迁户代理人的杨念平律师、纪召兵律师围席而谈，而律师的中肯意见在这轮谈判中得到了充分采纳。最终，余新亮、余新文兄弟俩每人增获40万元货币补偿以及一套产权置换房。 

危机有时就是转机，本案这一火中取栗的结局正是贴切写照…… 

【律师说法】 

回归本案，又是一场商业开发引发的拆迁行为在法律地界里无疆而驰的闹剧，剧中人看不到征地文件、看不到拆迁许可，得不到理想补偿、得不到合理安置，而且没有对拆迁方单方决定的补偿标准说不的权利，否则，强制拆除房屋的现象轻而易举就能发生，人们除了静默地做好弱势群体，别无其他所能……而只有当专业而睿智的律师介入之后，被遗失的法律程序才能缓缓归位。当法律的力量逐渐彰显，违法者开始恐惧，进而寻求一种法律之外的和谐局面。用时下流行的说法，就是特事特办。足以见得：法律，是中国式拆迁里面最容易抛弃的一个核心部分，一旦郑重其事地让这个部分复位，其力量不可估量。